Недвижимость >> Недвижимость в Испании

Недвижимость в Испании

Процедура покупки недвижимости в Испании

По испанскому законодательству иностранцы могут без каких-либо ограничений покупать недвижимость. Она может быть приобретена как на частное лицо, так и на юридическое. Это может быть как жилая недвижимость, так и коммерческая. На имя владельца оформляется купчая, или Escritura Publica, а затем недвижимость регистрируется в Реестре собственности (Registro de Propiedad).

После того, как покупатель принимает окончательное решение о покупке недвижимости, составляется контракт купли-продажи, в котором указываются условия и форма оплаты.

При подписании контракта покупатель вносит задаток в сумме 3.000 евро, и с этого момента объект снимается с продажи и резервируется. Затем в течение 7-10 дней необходимо оплатить 10% от стоимости недвижимости. Сразу же после подписания контракта покупатель получает в местном отделении полиции идентификационный номер иностранца (N.I.E.). Это регистрационный номер, присваеваемый иностранцу, желающему реализовать на территории Испании какую-либо финансовую операцию (например, покупку недвижимости) или задействованному в каком-либо юридическом процессе, но не являющемуся резидентом Испании. После этого приблизительно в течение месяца готовится главный официальный документ сделки - Escritura Publica, или просто Эскритура.

Оставшаяся сумма вносится при подписании продавцом и покупателем Эскритуры в Нотариальной конторе в присутствии нотариуса. С этого момента покупатель становится полноправным владельцем недвижимого имущества. В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи. Новому владельцу выдается Нотариальная Простая Копия Купчей, а оригинал Купчей (Эскритуры) направляется в Реестр собственности для регистрации объекта.

Процесс регистрации обычно длится около трех месяцев, после чего покупатель получает на руки зарегистрированный оригинал Эскритуры и сертификат (Nota Simple), на основании которого все собственники имеют право на годовую мультивизу, дающую право на пребывание в любой из стран Шенгенского Договора в течение 180 дней в году.

Расходы, связанные с покупкой недвижимости.

При покупке как новой недвижимости, так и из "вторых рук", покупатель оплачивает следующее:

- нотариальные расходы (Notario) оплачиваются по специальной прогрессивной шкале, зависящей от стоимости имущества. Как правило эта сумма не превышает 600-650 евро.
- расходы на регистрацию (Registro) в Реестре собственности Испании. Эта сумма также зависит от стоимости недвижимости. Обычно она не превышает 300 евро.
- расходы на оформление документов (Gestoria). Около 600 евро.

При покупке новой недвижимости в дополнение к вышесказанному оплачивают следующие налоги :

- налог на добавленную стоимость ( Impuesto sobre Valor Anadido, сокращенно I.V.A.). Для домов и квартир это 7%, а для коммерческих объектов и незастроенных земельных участков - 16% от стоимости, указанной в Эскритуре. Как правило, этот налог уже включен в цену, по которой продается недвижимость.
- налог на документальное оформление юридических актов (Actos Juridicos Documentados, сокращенно A.D.J.) - 1% от стоимости, указанной в Эскритуре.

При покупке недвижимости "из вторых рук" взимаются следующие налоги :

- передаточный налог ( Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, сокращенно I.T.P.) - 7% от стоимости, заявленной в Эскритуре.
В сумме все затраты по офрмлению покупки без учета ипотечного кредита составляют около 8%, ипотечный кредит увеличивает эти затраты примерно до 11%. Расходы на содержание недвижимости.

Содержание недвижимости в Испании обходится значительно дешевле, чем в других европейских странах.

Ежегодный налог на недвижимость (IBI) на квартиру составляет в среднем от 100 до 500 евро, виллы - от 500 евро и выше, в зависимости от площади дома и от размера участка земли.

Comunidad - ежемесячная плата за содержание в порядке урбанизации, если в ней имеется коммунитарный бассейн или сад. Для квартиры в многоэтажном доме - уборка подъезда. Владельцы отдельных вилл нанимают персонал самостоятельно. В расходы следует добавить страхование имущества, а также плату за воду, электричество и телефон.

Получение ипотечного кредита

Испанские банки с готовностью предоставляют ипотечные кредиты на покупку или строительство недвижимости (под залог этой недвижимости). Обычно кредит составляет 60% от суммы оценки, но по договоренности это могут быть 80% и выше.

Как правило кредит предоставляется на 15-20 лет, но если Вам не исполнилось 35 лет и Вы имеете стабильное финансовое положение, срок кредита может быть увеличен до 30 лет при соблюдении определенных дополнительных условий.

Процентные ставки варьируются от 3,0% до 3,8% в зависимости от банка.

Досрочное погашение кредита возможно, но при этом Вы должны будете заплатить 1% от оставшейся невыплаченной суммы.

Для оформления кредита Вам потребуются следующие документы:

Заграничный паспорт или его копия.
Справка о зарплате с места работы или справка о доходах от акций или других ценных бумаг.
Сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от месячного дохода. Справка должна быть переведена на испанский язык в Консульстве Испании или у аккредитованного переводчика.

Срок оформления ипотечного кредита составляет не более 2-х недель. 2-4 дня на оценку недвижимости, 3-5 дней на рассмотрение вопроса о предоставлении кредита.

При положительном решении банка в присутствии нотариуса подписывается Эскритура на ипотечный кредит. Также при подписании присутствует представитель банка. В Эскритуре указывается сумма кредита, процент и пределы возможных колебаний этого процента, срок кредита и условия его погашения (ежемесячно, ежеквартально и др.) Эскритура на ипотеку может быть подписана как отдельно от Эскритуры на дом, так и вместе с ней, а с Вашего счета, специально открытого для ведения операций по кредиту, ежемесячно или ежеквартально снимается сумма в погашение долга по кредиту. После подписания Эскритуры банк переводит на счет продавца недвижимости сумму кредита. В случае Вашей неплатежеспособности и невыплаты кредита в течение нескольких месяцев, за каждый день просрочки начисляются пени и после нескольких письменных предупреждений банк может начать процесс отторжения недвижимости через суд.

Основные налоги на территории Испании:

Налог с физических лиц с ежегодного дохода
Налог с унаследованного или полученное по дарственной имущества
Налог с физических лиц на недвижимое имущество - 1- 2% от кадастровой стоимости жилья в год.
Налог на переход собственности (продажа недвижимости со вторых рук) - 7%.
Налог с частных лиц на транспортные средства - 100-150 евро в год за средний автомобиль.
Налог на юридические задокументированные акты (ипотека, учреждение предприятия) - от 0,5% до 1%.
Налог с прибыли предпрятий.
Налог за вид деятельности с предприятий.
-Налог на недвижимое имущество офшорных компаний - 5% в год.
Удержание с нерезидентов в счет подоходного налога при продаже недвижимости - 5% от суммы купчей.
Налог на добавочную стоимость 16%, 7%, например:
Вы платите 16% когда покупаете коммерческий объект и когда покупаете участок земли без застройки.
Вы платите 7% когда покупаете участок земли и впоследствие начинается застройка этого участка (покупка земли и постройки в одном и том акте) и когда покупаете существующую постройку у промотора, застройщика.
Вы платите 7% если в момент строительства дома строите и бассейн, террасу или гараж.
Вы платите 16% когда строите бассейн, террасу или гараж после строительства дома.
Вы платите 7% когда проводите перестройку старинного дома или объекта, в том случае, если стоимость строительных работ превосходит 25% от настоящей стоимости старинного дома или объекта до начала перестройки.

Налоги и расходы, связанные с приобретением недвижимости:

Прежде всего нужно сказать, что существует некоторая разница в расходах, связанных с покупкой новой недвижимости и "Viviendas 2-а mano" - недвижимости из "вторых рук". Говоря о текущих расходах, следует так же отметить ещё один важный момент. В Испании широко практикуется следущее: в Эскритуре официально декларируется стоимость, заниженная на 10 - 20% от реальной цены недвижимости. Делается это с целью снижения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой. Но делать это нежелательно, так как позже могут возникнуть юридические проблемы в случае её последующей перепродажи.

Общие расходы при покупке обоих видов недвижимости:

- нотариальные расходы (Notario) - оплачиваются по специальной шкале, прогрессирующей в зависимости от стоимости недвижимости. Например, при покупке недвижимости немного больше, например, в случае оформления ипотечного кредита.
- расходы на регистрацию (Registro) в Регистре собственности - оплачиваются при внесении Вашего имени и данных недвижимости в Регистр, в качестве нового владельца. Эта сумма также определяется по специальной шкале и зависит от стоимости покупки, в случае того же примера от 50 до 100.000$. колеблется в пределах от 120 до 180$. - расходы на оформление документов (Gestoria). Если прибегнуть к услугам частного адвоката, то его сервис Вам обойдётся примерно в 850$. Но если Вы покупаете недвижимость через агентство, то расходы по оформлению документов идут за счёт агентства. При приобретении новой недвижимости в дополнение к выше указанному оплачиваются ещё два налога:
- налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre Valor Anadido, сокращённо I.V.A.). Этот налог составляет для квартир и жилых домов 7%, а для объектов, предназначенных для частного производства и для незастроенных земельных участков 16% от стоимости, указанной в Эскритуре. Оплачивается в муниципальных офисах по приёму налогов.
- налог на документальное оформление юридических актов (Actos Juridicos Documentados. сокращённо A.J.D.), составляют 0.5% от стоимости, указанной в Эскритуре. В случае приобретения недвижимости, бывшей в употреблении, то есть из "вторых рук" оплачивается ещё один налог: передаточный налог (Impuesto de Transmlsiones Patrimoniales, сокращённо I.Т.Р.), составляет 6% от стоимости, заявленной в Эскритуре и оплачивается в Совете по Экономике и Финансам.
- налог Plus Valia. Это муниципальный налог, основывающийся на официальной оценке роста стоимости недвижимости на момент её продажи. Этот налог должен выплачиваеь владелец недвижимости, то есть продавец, но на практике все налоги обычно выплачивает покупатель. Точную величину налога указывает местная Мерия, на сумму которого влияет возраст недвижимости и количество лет владения этой недвижимостью последним её хозяином.